Die Frage ist nicht generell zu beantworten, da das WBVG auf die Vertragsbeziehungen zwischen Unternehmer^[1] und Verbraucher abstellt. Verpflichtet sich ein Unternehmer einem Verbraucher gegenüber neben der Überlassung von Wohnraum nur allgemeine Unterstützungsleistungen zu erbringen, ist das WBVG nicht anzuwenden (§ 1 Absatz 1 Satz 3 WBVG). Allgemeine Unterstützungsleistungen sind hauswirtschaftliche Dienstleistungen sowie die bloße Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen. Von einer bloßen Vermittlung spricht man dann, wenn der Unternehmer beispielsweise nur einen Hinweis auf mehrere in Betracht kommende Pflegedienste gibt, der Verbraucher aber frei wählen kann. Auch das Vorhalten eines Notrufdienstes gehört zu den allgemeinen Unterstützungsleistungen.

Verpflichtet sich der Unternehmer dagegen, selbst Pflege- oder Betreuungsleistungen zu erbringen und nicht nur zu vermitteln, oder wird der Verbraucher in dem Vertrag über die Wohnraumüberlassung verpflichtet, einen bestimmten Pflegedienst in Anspruch zu nehmen, findet das WBVG Anwendung (§ 1 Absatz 1 Satz 1).

Das WBVG stellt auf die Vertragsbeziehungen zwischen den Beteiligten ab, deshalb kann die Frage nicht generell beantwortet werden. Verpflichtet sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher dazu, ihm Wohnraum zu überlassen und gleichzeitig Pflege- oder Betreuungsleistungen zu erbringen, dann sind die Regeln der WBVG anzuwenden.

Das gilt selbst dann, wenn von einem Unternehmer der Wohnraum überlassen wird und von einem anderen die Pflege- oder Betreuungsleistungen erbracht werden. Voraussetzung ist dann allerdings, dass die Vertragsverhältnisse „miteinander verbunden“ sind und der Vertrag über Pflege oder Betreuung beispielweise nicht gekündigt werden kann, ohne dass auch der Vertrag über den Wohnraum beendet werden muss. (Näheres zum Vertragsabschluss mit mehreren Unternehmern findet man in § 1 Absatz 2 WBVG.)

Um die Anwendbarkeit des WBVG beurteilen zu können, muss man sich unbedingt die geschlossenen Verträge über Wohnraum sowie über Pflege- oder Betreuungsleistungen ansehen.

§ 3 WBVG legt abschließend fest, welche vorvertraglichen Informationspflichten für einen Unternehmer bestehen. Zum einen muss über das allgemeine Leistungsangebot informiert werden. Dazu gehören unter anderem Angaben zur Lage und Ausstattung des Gebäudes und über das Leistungsangebot nach Art, Inhalt und Umfang. Es ist dem Unternehmer erlaubt, diese Informationen mit Hilfe eines „Hausprospekts“ zu erbringen. Das setzt voraus, dass die Angaben richtig, aktuell und umfassend sind.

Der Unternehmer muss neben den allgemeinen Informationspflichten aber auch noch über die für den einzelnen Verbraucher in Betracht kommenden Leistungen informieren. Dazu gehören unter anderem Angaben über den konkret anzumietenden Wohnraum, die Pflege- oder Betreuungsleistungen und vor allem die jeweils zu zahlenden Entgelte. Da diese Angaben konkret auf den Verbraucher zugeschnitten sind, kann ein „Hausprospekt“ diese Aufgaben nicht erfüllen.

Verträge nach dem WBVG müssen schriftlich geschlossen werden; die elektronische Form ist ausgeschlossen.

Grundsätzlich ist ein Vertrag nach dem WBVG unbefristet abzuschließen. Eine Befristung ist jedoch möglich, wenn sie den Interessen des Verbrauchers nicht widerspricht, § 4 Absatz 1 WBVG. Im Interesse des Verbrauchers könnte eine Befristung liegen, wenn er beispielsweise nach einem Krankenhausaufenthalt nur für eine begrenzte Zeit in einer stationären Einrichtung aufgenommen werden möchte, bevor er wieder in seine eigene Häuslichkeit zurückkehrt.

Diese Frage lassen sich nicht allein nach den Regeln des WBVG beantworten. Nach dem „Pflegeversicherungsgesetz“ werden sogenannte Vergütungsvereinbarungen zwischen Trägern stationärer Einrichtungen (Unternehmer) und Pflegekassen getroffen. In den Vergütungsvereinbarungen werden nicht nur die Pflegesätze festgelegt, sondern auch die Leistungen, die von dem jeweiligen Unternehmer dafür zu erbringen sind, ferner die Qualität dieser Leistungen. Entsprechende Vereinbarungen gibt es auch für den ambulanten Bereich.

Schließt ein Unternehmer mit einem Verbraucher einen Vertrag, so tut er dies auf der „Grundlage“ dieser Vergütungsvereinbarung. Sie werden Vertragsbestandteil und damit Maßstab für den individuellen Vertrag mit dem Verbraucher. Nach § 3 Absatz 3 WBVG muss der Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher die Leistungen nach Art, Inhalt und Umfang beschreiben sowie die darauf entfallenden Entgelte angeben.

Erbringt ein Unternehmer die vertraglich vereinbarten Leistungen nicht oder nicht in der vereinbarten Qualität, kann der Verbraucher bis zu sechs Monate rückwirkend eine angemessene Kürzung des Entgelts verlangen, § 10 Absatz 1WBVG. Die Minderung muss gegenüber dem Unternehmer erklärt werden. Zu beachten ist die sechsmonatige Ausschlussfrist, die es dem Verbraucher nur erlaubt ab dem Minderungsverlangen sechs Monate rückwirkend zu mindern, auch wenn die Leistung schon länger schlecht oder gar nicht erbracht wurde. In die Zukunft gerichtet kann eine Minderung bis zur Behebung des Mangels erfolgen.

Weitergehende Ansprüche – etwa Schadensersatzansprüche – bleiben daneben bestehen.

Wenn sich der Pflege- oder Betreuungsbedarf ändert, muss der Unternehmer ein Angebot zur Leistungsanpassung gegenüber dem Verbraucher abgeben, § 8 Absatz 1 Satz 1 WBVG. Der Unternehmer muss dafür die bisherigen Leistungen den angebotenen neuen Leistungen gegenüberstellen und die Veränderungen bei den Entgelten schriftlich darlegen und auch begründen. Der Verbraucher hat dann die Möglichkeit, das Angebot (auch nur teilweise) anzunehmen oder abzulehnen. Erhält ein Verbraucher Leistungen aus der Pflegeversicherung oder Hilfe in Einrichtungen nach dem zwölften Sozialgesetzbuch (SGB XII), hat der Unternehmer die Möglichkeit, die Leistungen durch eine einseitige Erklärung anzupassen. In diesem Fall bedarf es keiner Annahme durch den Verbraucher.

In der Regel wird es sich um einen Anstieg des Pflege- oder Betreuungsbedarfs handeln, der vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) festgestellt wird. Damit verbunden ist dann auch in der Regel ein höheres Entgelt.

Der Abschluss einer solchen Ausschlussvereinbarung kann daher grundsätzlich auch nicht im Rahmen der Anpassung der Verträge nach § 17 WBVG erfolgen.

§ 17 WBVG spricht von „der erforderlichen schriftlichen Anpassung eines Vertrags“. Diese Anpassungspflicht geht jedoch nur so weit, wie es die neue Rechtslage erforderlich macht. Das hängt davon ab, inwieweit die Altverträge zur neuen Rechtslage passen. Der Unternehmer darf die „Anpassung“ des alten Vertrags jedoch in keinem Fall dazu benutzen, gegen den Willen des Verbrauchers einen neuen, für den Unternehmer günstigeren Vertrag abzuschließen, der über das Maß der erforderlichen Anpassung des Vertrags hinausgeht.

Nichts anderes gilt für eine Ausschlussvereinbarung nach § 8 Abs. 4 WBVG. Die Vereinbarung eines Ausschlusses nach § 8 Abs. 4 WBVG im Rahmen der Anpassung der Verträge nach § 17 WBVG ist nur dann möglich, wenn sie sich im Rahmen der erforderlichen Anpassung des Vertrags hält. War also bereits in dem Altvertrag ein Anpassungsausschluss vereinbart oder ergibt sich dieser aus dem Versorgungsvertrag (z.B. Ausschluss einer Leistungspflicht für Palliativpatienten oder für den Fall der künstlichen Beatmung), kann dieser Ausschluss auch in den „neuen“ angepassten Vertrag übernommen werden. In diesem Fall würde auch der Sinn und Zweck des § 8 Abs. 4 WBVG nicht entgegen stehen, da der Verbraucher im Vergleich zu seinem Altvertrag nicht schlechter gestellt wird.

Dem Unternehmer ist es daher im Ergebnis nur unter ganz eingeschränkten Voraussetzungen möglich, bei der Anpassung der Verträge nach § 17 WBVG einen Ausschluss im Sinne des § 8 Abs. 4 WBVG zu vereinbaren.

Ja, denn im WBVG ist anders als im Heimgesetz festgeschrieben, dass das Entgelt bei Abwesenheit von mehr als drei Tagen zu kürzt ist und der Unternehmer sich die ersparten Aufwendungen anrechnen lassen muss, § 7 Absatz 5 WBVG. Eine Pauschalierung des Kürzungsbetrages ist jedoch möglich. Erhält ein Verbraucher Leistungen aus der Pflegeversicherung, so ist der pauschale Kürzungsbetrag in der Regel durch entsprechende Vereinbarungen zwischen Pflegekasse und Unternehmer festgelegt.

Das Heimentgelt kann sich erhöhen, weil sich die Berechnungsgrundlage verändert hat. So können beispielsweise die Lohnkosten gestiegen sein oder sich die sonstigen Betriebskosten erhöht haben.

Die Entgelterhöhung ist dem Verbraucher schriftlich mitzuteilen und zu begründen. In der Begründung müssen die alten den neuen Entgeltbestandteilen gegenüber gestellt werden und zwar unter Angabe des Umlagemaßstabes. Ferner ist dem Verbraucher der Zeitpunkt der Entgelterhöhung mitzuteilen. Der Unternehmer darf das neue Entgelt frühestens vier Wochen nach Zugang seiner begründeten Erhöhungserklärung verlangen. Außerdem darf der Unternehmer das Entgelt nur erhöhen, wenn sowohl die Erhöhung als solche als auch die erhöhten Entgelte angemessen sind. Bei Verbrauchern, die Leistungen aus der Pflegeversicherungen oder Hilfe in Einrichtungen aus der Sozialhilfe erhalten, gelten die mit diesen Sozialleistungsträgern vereinbarten Entgelte als angemessen.

In § 9 WBVG ist nicht ausdrücklich festgelegt, dass der Verbraucher dem Erhöhungsverlangen zustimmen muss. Dennoch ist davon auszugehen, dass eine einseitige Änderung der Vertragsgrundlagen nicht zulässig ist. Dies ergibt sich aus dem Rechtsgedanken, dass einmal geschlossene Verträge für beide Seiten bindend sind und nur mit wechselseitiger Zustimmung geändert werden dürfen.

Dieser Grundsatz gilt aber nur bei nicht pflegesatzgebundenen Einrichtungen. In Einrichtungen, in denen das Entgelt in Pflegesatzvereinbarungen nach SGB XI zwischen dem Unternehmer und den Kostenträgern (Pflegekasse und Sozialhilfeträger) vereinbart wird, besteht weder für den Unternehmer noch für den Verbraucher ein Gestaltungsspielraum für Leistungsinhalte und Preise, sodass eine Zustimmung nicht erforderlich ist und Entgelterhöhungen einseitig vorgenommen werden können. Die Begründungspflicht bleibt aber bestehen.

Bei Entgelterhöhungen, die nicht auf Pflegesatzvereinbarungen mit den Kostenträgern basieren, also Ihrer Zustimmung bedürfen, sollten Sie darauf achten, dass Sie bis zu Ihrer endgültigen Entscheidung, ob Sie die Erhöhung akzeptieren oder ablehnen wollen, die Mehrforderung nicht rügelos zahlen, da dies sonst als Anerkennung gewertet werden kann. In solchen Fällen sollten Sie stets einen Vorbehalt anmelden, entweder in einem gesonderten Schreiben oder durch Zahlung unter Vorbehalt.

Der Vertrag kann grundsätzlich bis zum dritten Werktag zum Ende des Monats ordentlich gekündigt werden. Bei einer Entgelterhöhung steht dem Verbraucher ein Kündigungsrecht zu dem Zeitpunkt zu, an dem der Unternehmer die Erhöhung des Entgelts verlangt, § 11 Absatz 1 WBVG.

Eine fristlose Kündigung ist möglich aus wichtigem Grund, etwa bei schweren Vertragsverletzungen durch den Unternehmer, § 11 Absatz 3 WBVG.

Neu ist die Kündigungsmöglichkeit nach § 11 Absatz 2 WBVG: Hier kann der Verbraucher innerhalb der ersten zwei Wochen nach Vertragsbeginn kündigen, ohne eine Frist einhalten zu müssen. Vertragsbeginn meint den Zeitpunkt der Wohnraumüberlassung. Mit der Regelung sollte ein Probewohnen ermöglicht werden.

Der Verbraucher muss die ordentliche Kündigung nicht begründen Nur bei der fristlosen Kündigung muss der Grund genannt werden und sie muss schriftlich erfolgen. Zu Beweiszwecken ist jedoch dringend angeraten, alle Kündigungen schriftlich zu erklären.

Ja, eine Kautionsleistung ist möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass zuvor im Vertrag vereinbart wurde, dass eine Kaution zu zahlen ist. Sie darf das Doppelte des monatlich zu zahlenden Entgelts nicht übersteigen und kann in drei Raten gezahlt werden. Eine Kaution darf von einem Unternehmer nicht verlangt werden, wenn ein Verbraucher Hilfe in Einrichtungen nach dem Sozialgesetzbuch oder Leistungen aus der Pflegeversicherung in der vollstationären Pflege oder für eine Kurzzeitpflege erhält. Wie bei der Miete, ist auch hier die Kaution getrennt vom Vermögen des Unternehmers für jeden Verbraucher gesondert anzulegen.

Altverträge über Bewohnerdarlehen gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 3 HeimG
Die Vorschriften über die so genannten Bewohnerdarlehen können sowohl zivilrechtlich als auch ordnungsrechtlich ausgestaltet werden. Der Bundesgesetzgeber hat sich bewusst dazu entschieden, diesen Regelungsbereich den Ländern zur ordnungsrechtlichen Ausgestaltung überlassen. Die Länder können mithin selbstständig festlegen, ob und, wenn ja, unter welchen Voraussetzungen sie in ihren Landesgesetzen solche Bewohnerdarlehen zulassen. Da § 14 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 HeimG nicht durch Art. 3 des Gesetzes zur Neuregelung der zivilrechtlichen Vorschriften des Heimgesetzes nach der Föderalismusreform aufgehoben worden ist, ist die Regelung also noch so lange in Kraft, bis die Länder sie durch eigene landesrechtliche Regelungen ersetzen. Bis dahin haben § 14 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 bis 3, Abs. 3, Abs. 5 und 6 HeimG auch nach Inkrafttreten des WBVG weiterhin Bestand.

Anpassungspflicht bzgl. der Altverträge über Bewohnerdarlehen
Wird diese Regelung durch eine inhaltsgleiche landesrechtliche Vorschrift ersetzt, stellt sich von vornherein kein Problem. Wie für alle Ergänzungen und Änderungen des Wohn- und Betreuungsvertrags ist allerdings auch für die Vereinbarung eines Verbraucherdarlehens die Schriftform des § 6 Abs. 1 Satz 1 WBVG einzuhalten.

Sollte ein Land in einem Landesgesetz die Vereinbarung von Verbraucherdarlehen verbieten, gilt hinsichtlich der zivilrechtlichen Wirkung grundsätzlich § 134 BGB. Hiernach wäre ein Rechtsgeschäft, das gegen dieses gesetzliche Verbot verstößt, nichtig. Ob dieses Verbot dann auch für Altverträge gelten würde, richtet sich unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Grundsätze, insbesondere dem Rückwirkungsverbot, nach dem jeweiligen Landesgesetz.

Die Notwendigkeit einer inhaltlichen Anpassung der Regelungen zum Bewohnerdarlehen wird wohl kaum gegeben sein.

Formelle und inhaltliche Anforderungen an Neuverträge über Bewohnerdarlehen
Bei Neuverträgen über Bewohnerdarlehen sind zunächst die gesetzlichen Vorgaben, wie sie in § 14 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 HeimG bzw. dem entsprechenden Landesrecht niedergelegt sind, einzuhalten.

Vertragliche Vorgaben zu den Verbraucherdarlehen sind nicht ausdrücklich im WBVG geregelt. Insofern gelten hier die allgemeinen Vorschriften des Zivilrechts.

In den meisten landesrechtlichen Regelungen, insbesondere denjenigen, die ab 2009, als die ersten Entwürfe zum WBVG diskutiert wurden, erlassen wurden, ist das Vertragsrecht nicht mehr enthalten. Dieses ist ausschließlich im WBVG geregelt. Daher sind auch die Aufsichtsbehörden der Länder grundsätzlich nicht mehr zuständig für Fragen der Vertragsgestaltung.

Allerdings sehen einige Landes-Heimgesetze, die vor Inkrafttreten des WBVG verabschiedet worden sind, vor, dass den Aufsichtsbehörden im Rahmen ihrer Überwachungsaufgaben die Verträge nicht nur vorzulegen sind, sondern die Gesetze enthalten auch Vorgaben zum Inhalt der Verträge, die sich im Wesentlichen aber mit denen des WBVG decken. Beanstandungen zu den Verträgen sollten daher beachtet werden.

Bei der Mehrzahl der Länder sind die Aufsichtsbehörden nun nicht mehr befugt, den Inhalt von Verträgen nach dem WBVG zwischen Unternehmern und Verbrauchern zu beanstanden und Änderungen ggf. durch Anordnungen zu erzwingen.

In § 17 WBVG (Übergangsvorschrift) ist geregelt, dass sich bei Altverträgen die Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen ab 1. Mai 2010 nach dem WBVG richten, unabhängig davon, was ursprünglich vertraglich vereinbart war. Wenn der Unternehmer es trotz des Betreibens des Bewohners unterlässt, die Altverträge an das WBVG anzupassen, gelten die neuen gesetzlichen Regelungen für das Vertragsverhältnis.