Kündigung durch den Unternehmer

Der Unternehmer kann – wie bisher schon nach dem Heimgesetz – den Vertrag mit dem Verbraucher nur aus „wichtigem Grund“ kündigen. Den Verbrauchern soll so eine möglichst große Sicherheit gegeben werden, bis zum Lebensende in der gewählten Wohnform, mit der die Pflege oder Betreuung verbunden ist, wohnen bleiben zu können. Sie sollen vor überraschenden Kündigungen geschützt werden.

Die Regelung des WBVG

Unternehmer können den Vertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Die Kündigung ist immer zu begründen und muss schriftlich erfolgen.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn

  • der Unternehmer den Betrieb einstellt, wesentlich einschränkt oder in seiner Art verändert und die Fortsetzung des Vertrages für den Unternehmer eine unzumutbare Härte bedeuten würde, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 WBVG.
  • der Unternehmer eine fachgerechte Pflege- oder Betreuungsleistung nicht erbringen kann, weil der Verbraucher eine angebotene Anpassung der Leistung wegen einer Veränderung des Betreuungs- oder Pflegebedarfs nicht annimmt und ein Festhalten an dem Vertrag für den Unternehmer deshalb nicht zumutbar ist,§ 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 2 a WBVG.
    In diesem Fall kann der Unternehmer nur kündigen, wenn er vorher sein Angebot zur Vertragsanpassung erneuert und unter Bestimmung einer angemessenen Annahmefrist auf die beabsichtigte Kündigung hinweist. Der Kündigungsgrund darf durch die Annahme der Leistungsanpassung durch den Verbraucher nicht entfallen sein, § 12 Absatz 2 WBVG.
  • Der Unternehmer eine Anpassung der Leistungen wegen einer Veränderung des Betreuungs- oder Pflegebedarfs vor Vertragsbeginn in einer gesonderten Vereinbarung ausgeschlossen hatte, er daher eine fachgerechte Pflege- und Betreuungsleistung nicht erbringen kann und auch hier ein Festhalten an dem Vertrag für den Unternehmer deshalb nicht zumutbar ist, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 2 b WBVG.
  • der Verbraucher seine vertraglichen Pflichten schuldhaft so gröblich verletzt, dass dem Unternehmer die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 WBVG.
  • der Verbraucher für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts, der das Entgelt für einen Monat übersteigt, im Verzug ist. Gleiches gilt bei einem Entgeltrückstand über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, wenn die Höhe des Betrages das Entgelt für zwei Monate erreicht, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 4 a und 4 b WBVG.
    In diesem Fall kann der Unternehmer nur kündigen, wenn er vorher dem Verbraucher unter Hinweis auf die beabsichtigte Kündigung erfolglos eine angemessene Zahlungsfrist gesetzt hat, § 12 Absatz 3 Satz 1 WBVG.
  • Ist der Verbraucher mit der Entrichtung des Entgelts für die Überlassung von Wohnraum im Rückstand, ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Unternehmer vorher befriedigt wird, § 12 Absatz 3 Satz 2 WBVG.
  • Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Unternehmer bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich des fälligen Entgelts befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet, § 12 Absatz 3 Satz 3  WBVG.

Eine Kündigung des Vertrags zum Zwecke der Erhöhung des Entgelts ist ausgeschlossen, § 12 Absatz 1 Satz 4 WBVG.<

Der Unternehmer kann fristlos, das heißt ohne Einhaltung einer Frist kündigen, § 12 Absatz 4 WBVG,

  • in Fällen gröblicher Pflichtverletzung durch den Verbraucher, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 WBVG,
  • wenn der Unternehmer eine fachgerechte Pflege- oder Betreuungsleistung nicht erbringen kann, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 2 WBVG,
  • bei Zahlungsverzug, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 4 WBVG.

Bei einer Einstellung oder Einschränkung des Betriebs oder einer Veränderung der Betriebsart ist eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des nächsten Monats zulässig, § 12 Absatz 4 WBVG.

Wurden mehrere Verträge mit einem Unternehmer oder mit mehreren Unternehmern geschlossen, sind die Kündigungsregelungen auf jeden der Verträge gesondert anzuwenden. Der Unternehmer kann in diesem Fall einen Vertrag auch dann kündigen, wenn ein anderer Vertrag gekündigt wird und ihm deshalb ein Festhalten an dem Vertrag unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Verbrauchers nicht zumutbar ist. Das Kündigungsrecht kann nur unverzüglich nach Kenntnis von der Kündigung des anderen Vertrages ausgeübt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kündigung des anderen Vertrages durch den Unternehmer selbst, einen anderen Unternehmer oder durch den Verbraucher erfolgt ist, § 12 Absatz 5 WBVG.

 

Was bedeutet das für Sie als Verbraucher?

Unternehmer können einen Vertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Das Gesetz zählt solche wichtigen Gründe auf. Die Aufzählung ist nicht abschließend, so dass auch andere wichtige Gründe, die ebenso schwerwiegend sind, zur Kündigung berechtigen können. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und ist immer zu begründen.

 

Kündigung wegen Betriebseinstellung, Betriebseinschränkung oder Veränderung der Betriebsart

Ein „wichtiger Grund“ für eine Vertragskündigung ist bei einer Betriebseinstellung, bei einer wesentlichen Einschränkung des Betriebs oder bei einer Veränderung der Betriebsart gegeben, wenn die Fortsetzung des Vertrages für den Unternehmer eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Die Einstellung des Betriebs meint die Beendigung der unternehmerischen Tätigkeit.

Eine wesentliche Einschränkung kann in einer Verringerung der räumlichen Kapazitäten oder bei einer Verringerung des Leistungsangebotes zu sehen sein. Wenn die Station für Wachkomapatienten geschlossen wird oder wenn Gebäudeteile, indem die Wohnräume liegen, nicht mehr bewohnt werden können, weil sie beispielsweise aus bauordnungsrechtlichen Gründen abgerissen werden müssen, kann von einer wesentlichen Betriebseinschränkung gesprochen werden.

Ein Betrieb wird seiner Art nach verändert, wenn die Tätigkeitsfelder wechseln. Ein Dienst, der bisher pflegen und betreuen durfte, darf wegen Veränderung der Personalstruktur eine medizinische Behandlungspflege nicht mehr durchführen. Die Betriebsveränderung muss von erheblichem Umfang und auf Dauer angelegt sein.

Die aufgezeigten Veränderungen berechtigen aber nur dann zu einer Kündigung, wenn mit einer Vertragsfortsetzung eine unzumutbare Härte für den Unternehmer verbunden wäre. Eine solche unzumutbare Härte liegt beispielsweise vor, wenn der Unternehmer den Betrieb auf Dauer nur unwirtschaftlich weiterführen könnte.

Allerdings sind bei der Frage, ob eine „unzumutbare Härte“ vorliegt, auch die Verbraucherinteressen, insbesondere das Schutzbedürfnis der Verbraucher zu berücksichtigen. Nach der Gesetzesbegründung darf bei Abwägung der Interessen der Vertragsparteien eine weitere Bindung des Unternehmers an den Vertrag unter keinem Gesichtspunkt mehr gerechtfertigt sein.

Bei einer Betriebsveränderung kann der Unternehmer die Kündigung Ihres Vertrages bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des nächsten Monats aussprechen. Zu beachten ist, dass Ihnen die Kündigung bis zum dritten Werktag schriftlich und mit Begründung zugegangen sein muss. So haben Sie fast zwei Monate Zeit, sich auf die veränderte Situation einzustellen.

 

Veränderter Pflege- oder Betreuungsbedarf

Ein weiterer „wichtiger Grund“ für eine Kündigung liegt vor, wenn der Unternehmer die fachgerechte Pflege- oder Betreuungsleistung für Sie als Verbraucher nicht mehr erbringen kann. Der Kündigungsgrund korrespondiert mit der in § 8 WBVG normierten Pflicht, ein Angebot zur Vertragsanpassung bei verändertem Pflege- oder Betreuungsbedarf abzugeben.

Danach sind bei verändertem Pflege- oder Betreuungsbedarf zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Der Unternehmer kann den Vertrag kündigen, wenn ein Angebot einer Leistungsanpassung von Ihnen als Verbraucher nicht angenommen wird.

Allerdings berechtigt die Verweigerung der Leistungsanpassung nur dann zur Kündigung, wenn durch die Ablehnung ein Festhalten am Vertrag für den Unternehmer nicht zumutbar ist. Von einer Unzumutbarkeit ist auszugehen, wenn bei einer umfassenden Interessenabwägung ein überwiegendes Interesse des Unternehmers an der Auflösung des Vertragsverhältnisses besteht. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Unternehmer Verpflichtungen oder Fürsorgepflichten gegenüber anderen Verbrauchern nicht mehr einhalten kann.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf die Kündigung jedoch nur ausgesprochen werden, wenn Ihnen als Verbraucher ein erneutes Angebot zur Anpassung der Leistung unterbreitet wird, verbunden mit einer angemessenen Frist zur Annahme des Angebots und einem Hinweis auf die beabsichtigte Kündigung. Bei diesem neuen Angebot reicht es, wenn Bezug auf das bereits ausgesprochene Angebot genommen wird. Allerdings muss für Sie als Verbraucher deutlich werden, dass das ursprüngliche Angebot auf Vertragsanpassung erneuert werden soll und so eine letzte Chance zur Leistungsanpassung besteht.

Das Gesetz selbst sagt nicht, was als angemessene Frist anzusehen ist. Die „Angemessenheit“ bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Eine angemessene Frist beträgt mindestens eine Woche, damit Sie Zeit zum Abwägen haben. Beachten Sie bezüglich der Fristeinhaltung, dass Ihre Entscheidung dem Unternehmer bis zum genannten Zeitpunkt vorliegen muss. Nach Ablauf der Annahmefrist kann die Kündigung fristlos erfolgen.

Auch bei dem erneuten Leistungsangebot und der angekündigten Kündigung haben Sie die Möglichkeit – wie in § 8 WBVG geregelt – das Angebot ganz oder nur teilweise anzunehmen. Bei einer nur teilweisen Annahme ist zu entscheiden, ob der Unternehmer unter Berücksichtigung der nur teilweisen Leistungsanpassung seine vertraglichen Verpflichtungen in ausreichendem Maße erfüllen kann. Es ist also zu prüfen, ob durch den Umfang, in dem Sie als Verbraucher das Anpassungsangebot annehmen, für den Unternehmer die Unzumutbarkeit, an dem Vertrag festzuhalten, entfällt. Nur wenn dies zu bejahen ist, besteht kein Kündigungsgrund mehr.

2. Der Unternehmer ist zur Kündigung berechtigt, wenn schon bei Vertragsschluss eine Leistungsanpassung wegen verändertem Pflege- oder Betreuungsbedarf wirksam ausgeschlossen wurde und der Unternehmer deshalb eine Anpassung der Leistungen nicht anbietet.

Selbst wenn ein solcher Ausschluss wirksam zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde, kann nur gekündigt werden, wenn die Fortsetzung des Vertrages für den Unternehmer unzumutbar ist. Ob eine „Unzumutbarkeit“ der Vertragsfortsetzung zu bejahen ist, muss im Wege einer umfassenden Interessenabwägung festgestellt werden. Überwiegen die Unternehmerinteressen an der Vertragsbeendigung  gegenüber den Interessen des betroffenen Verbrauchers, ist eine Unzumutbarkeit zu bejahen.

Die Kündigung wegen verändertem Pflege- oder Betreuungsbedarf kann fristlos ausgesprochen werden. Sie ist stets schriftlich zu erklären und zu begründen.

 

Kündigung bei schuldhaft gröblicher Pflichtverletzung durch den Verbraucher

Wenn Sie als Verbraucher Ihre Pflichten schuldhaft so gröblich verletzen, dass dem Unternehmer deshalb die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann, besteht ebenfalls ein Kündigungsrecht. Solche gröblichen Pflichtverletzungen können beispielsweise strafbare Handlungen gegenüber Dritten sein. Werden Mitbewohner oder das Personal massiv beleidigt oder tätlich angegriffen, so kann darin eine gröbliche Pflichtverletzung gesehen werden. In Betracht kommen kann auch ein vertragswidriger Gebrauch des überlassenen Wohnraums. Voraussetzung ist allerdings,, dass man Ihnen als Verbraucher ein Verschulden vorwerfen kann. Verschulden bedeutet, dass Sie vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt oder ein gebotenes Handeln unterlassen haben. Personen, die krankheitsbedingt nicht (mehr) eigenverantwortlich handeln und das Unrecht ihres Tuns begreifen können, handeln in der Regel nicht schuldhaft; sie können für Ihr Tun nicht verantwortlich gemacht werden.

Auch hier gilt die Schranke der Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Dem Unternehmer darf aufgrund der schuldhaft begangenen gröblichen Pflichtverletzung eine Fortsetzung  des Vertrages nicht mehr zugemutet werden. Liegt zwischen der gröblichen Pflichtverletzung und der Kündigung ein längerer Zeitraum, so spricht das in der Regel dafür, dass die Vertragsfortsetzung nicht unzumutbar ist, so dass der Unternehmer nicht zu einer Kündigung berechtigt ist.

Die Kündigung kann in Fällen schuldhaft verursachter gröblicher Pflichtverletzung fristlos erfolgen  und muss schriftlich erklärt und begründet werden.

 

Kündigung bei Zahlungsverzug des Verbrauchers

Ein „wichtiger Grund“, der zur Kündigung berechtigt, liegt auch bei Zahlungsverzug vor. Hier  unterscheide das Gesetzzwei Fälle:

  • Sie sind für zwei aufeinander folgende Termine (in der Regel über zwei Monate) mit Zahlungsverpflichtungen im Rückstand, die das Entgelt für einen Monat übersteigen.
  • Sie sind mit Zahlungsverpflichtungen über mehr als zwei Zahlungstermine (in der Regel über mehr als zwei Monate) mit einem Betrag im Rückstand, der das zweifache Monatsentgelt übersteigt.

In allen zwei Fällen muss ein Hinweis auf eine drohende Kündigung erfolgen und es muss Ihnen eine angemessene Frist zum Ausgleich der Zahlungsrückstände gesetzt werden. Die Angemessenheit der Frist bestimmt sich aus dem Einzelfall, § 12 Absatz 3 Satz 1 WBVG.

Bezieht sich der Zahlungsrückstand (auch) auf das Entgelt für die Überlassung des Wohnraums (Mietanteil), entfällt das Kündigungsrecht, wenn diese Rückstände vorher ausgeglichen werden.

Werden diese Rückstände nicht vorher ausgeglichen und klagt der Unternehmer nach erfolgter Kündigung auf Räumung, so wird die Kündigung unwirksam, wenn eine Zahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgt. Entsprechendes gilt, wenn eine öffentliche Stelle – etwa das Sozialamt – die Zahlungsverpflichtung übernimmt.

Als Verbraucher sind Sie also mehrfach geschützt, wenn es darum geht, Ihnen Zeit für den Ausgleich der Entgeltrückstände zu gewähren.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann fristlos erfolgen. Sie muss stets schriftlich erklärt und begründet werden.

 

Kündigung bei mehreren Verträgen

Wurden mehrere Verträge im Sinne von § 1 Absatz 2 WBVG geschlossen, sind auf jeden Vertrag die vorstehenden Regelungen gesondert anzuwenden. Bei der Umsetzung in der Praxis sind die Zusammenhänge oft nicht leicht zu überblicken.

Am Einfachsten gelagert sind die Fälle, in denen  für jeden der (zwei oder mehrere) Verträge ein Kündigungsgrund nach § 12 Absatz 1 WBVG gegeben ist. So ist es beispielsweise möglich, dass der Vertrag über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs, der Pflege- oder Betreuungsvertrag etwa wegen schuldhaft gröblicher Pflichtverletzung gekündigt werden kann.

Es ist aber auch möglich, dass nur hinsichtlich eines Vertrages ein Kündigungsgrund vorliegt. Dann kann auch der andere Vertrag gekündigt werden, selbst wenn ein Kündigungsgrund für diesen anderen Vertrag nicht vorliegt. Das setzt jedoch voraus, dass dem Unternehmer bei Kündigung des einen Vertrages das Festhalten an dem anderen Vertrag unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Verbrauchers nicht zumutbar ist, § 12 Absatz 5 Satz2 WBVG.

Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn bei einer Kündigung des Vertrages über den Wohnraum das Festhalten an dem Vertrag über die Pflege- oder Betreuungsleistungen für den Unternehmer beispielsweise einen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde und die Auflösung auch dieses Vertrages Ihren Interessen als Verbraucher entspricht, weil sie beabsichtigen, in möglichst weiter räumlicher Entfernung vom Unternehmer als Vermieter des bisherigen Wohnraums zu leben.

Diese Möglichkeit der Auflösung der Vertragsverhältnisse durch Kündigung besteht nicht nur, wenn von Seiten des Unternehmers gehandelt wird, sondern auch dann, wenn Sie als Verbraucher einen Vertrag kündigen und dadurch dem Unternehmer ein Festhalten an dem anderen Vertrag nicht zuzumuten ist und dies auch Ihren berechtigten Interessen entspricht.

Als „berechtigte Interessen“ der Verbraucher sind besondere Härten des Einzelfalles zu berücksichtigen, die sich aus Ihrer besonderen Situation, bedingt durch Alter, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit, ergeben können und die Ihnen Schutz für eine gesicherte und auf Dauer angelegte Versorgung gewähren soll.

Bei der Prüfung der „Zumutbarkeit“ einer Vertragsfortsetzung ist zu berücksichtigen, dass der Unternehmer bei mehreren Verträgen nicht an einen Vertrag gebunden sein soll, der wirtschaftlich für ihn nicht mehr von Interesse ist.

Die Kündigung des anderen Vertrages kann nur unverzüglich nach Kenntnis von der Kündigung des einen Vertrages erklärt werden. Das heißt, sobald der Unternehmer von der Kündigung des einen Vertrages Kenntnis erlangt, muss er die Kündigung sobald wie möglich aussprechen.

 

Was können Sie tun, wenn Sie die Kündigung durch den Unternehmer nicht akzeptieren wollen?

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Kündigung durch den Unternehmer unberechtigt ist und eine Einigung im Verhandlungsweg nicht erzielt werden kann, dann besteht die Möglichkeit, gerichtlich klären zu lassen, ob die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Wenn mehrere Verträge mit mehreren Unternehmern bestehen und jeder Unternehmer seinen jeweiligen Vertrag gekündigt hat, dann hat die gerichtliche Entscheidung, mit der die Rechtmäßigkeit der Kündigung des einen Vertrages überprüft wurde – ob beispielsweise die Wohnraumkündigung berechtigt war – keine unmittelbare Auswirkung auf das andere Vertragsverhältnis, das von einem anderen Unternehmer gekündigt wurde.

 

Kündigung durch den Unternehmer – kurz gefasst

Der Unternehmer kann nur aus wichtigem Grund kündigen

  • bei Betriebseinstellung, Betriebseinschränkung oder Betriebsänderung
  • wenn die Vertragsfortsetzung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 WBVG,

Kündigungsfrist: dritter Werktag eines Kalendermonats bis zum Ablauf des nächsten Monats, § 12 Absatz 4 WBVG.

 

  • wenn eine fachgerechte Pflege oder Betreuung nicht mehr erbracht werden kann,
  • weil der Verbraucher die angebotene Leistungsanpassung nicht annimmt oder
  • weil der Unternehmer bei Vertragsbeginn das Anbieten einer Leistungsanpassung ausgeschlossen hatte und
    • ein Festhalten am Vertrag deshalb für ihn nicht zumutbar ist,
    • der Unternehmer gegenüber dem Verbraucher das Anpassungsangebot erneuert hat,
    • hierfür eine angemessene Annahmefrist gesetzt hat,
    • auf die beabsichtigte Kündigung hingewiesen hat und
    • der Verbraucher das Angebot zur Vertragsanpassung nicht angenommen hat,

Kündigung: fristlos ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer2, Absatz 2, Absatz 4 WBVG.

 

  • wenn eine schuldhaft gröbliche Pflichtverletzung des Verbrauchers vorliegt und
  • eine Vertragsfortsetzung deshalb für den Unternehmer nicht mehr zumutbar ist,

Kündigung: fristlos ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3, Absatz 4 WBVG.

 

  • wenn der Verbraucher mit der Zahlung des Entgelts in Verzug geraten ist und der geschuldete Betrag
    • für zwei aufeinander folgende Termine das Entgelt für einen Monat übersteigt,
    • über mehr als zwei Zahlungstermine das zweifache Monatsentgelt übersteigt,
    • der Unternehmer eine angemessene Zahlungsfrist gesetzt hat,

Kündigung: fristlos ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, § 12 Absatz 1 Satz 3 Nummer 4, Absatz 3, Absatz 5 WBVG.

 

bei mehreren Verträgen, § 12 Absatz 5 WBVG,

  • wenn ein anderer Vertrag durch einen Unternehmer oder Verbraucher gekündigt wird und
  • dem Unternehmer ein Festhalten am Vertrag unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Verbrauchers nicht zumutbar ist.

 

Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und ist zu begründen, § 12 Absatz 1 Satz 2 WBVG.