Auf welche Wohnformen findet das WBVG Anwendung?

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Das alte Heimgesetz (HeimG) des Bundes, das erstmals 1974 verabschiedet wurde,  ging in seinem Anwendungsbereich von der vordefinierten Wohnform „Heim“ aus, indem es in seinem § 1 bestimmte: „Dieses Gesetz gilt für Heime …“. Es war festgelegt, unter welchen Voraussetzungen die Wohnform „Heim“ vorlag und welche Wohnformen  nicht unter den Anwendungsbereich des HeimG fielen.Das WBVG dagegen löst sich von definierten Wohnformen und stellt auf die vertragliche Beziehung der Vertragsschließenden und den Vertragsinhalt ab. Die Wohnform als solche oder ihre Definition ist für die Anwendung des WBVG damit unerheblich. Der Gesetzgeber unterstreicht dadurch seine Zuständigkeit und Regelungsbefugnis für das Vertragsrecht und vermeidet gleichzeitig Überschneidungen zu landesrechtlichen Regelungen. Außerdem reagiert das Gesetz damit flexibel auch im Hinblick auf zukünftige Wohnformen für Alter, Pflegebedürftigkeit sowie Behinderung, da allein auf die zwischen den Vertragsparteien zu schließenden Vereinbarungen abzustellen ist.

Die Regelung des WBVG

Das WBVG ist anzuwenden auf Verträge zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen Verbraucher, in denen sich der Unternehmer vertraglich zur Überlassung von Wohnraum und zum Erbringen von Pflege- oderBetreuungsleistungen verpflichtet, die der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen. Dabei ist es unerheblich, ob die Pflege- oder Betreuungsleistungen nach den vertraglichen Vereinbarungen vom Unternehmer bereits zur Verfügung gestellt oder nur vorgehalten werden, § 1 Absatz 1 Satz 1 und 2 WBVG.

Das Gesetz ist entsprechend anzuwenden, wenn die von dem Unternehmer geschuldeten Leistungen Gegenstand verschiedener Verträge sind und

  • der Bestand des Vertrages über die Überlassung von Wohnraum von dem Bestand des Vertrages über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig ist,
  • der Verbraucher an dem Vertrag über die Überlassung von Wohnraum nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht unabhängig von dem Vertrag über Pflege- oder Betreuungsleistungen festhalten kann oder
  • der Unternehmer den Abschluss des Vertrages über die Überlassung von Wohnraum von dem Abschluss des Vertrages über das Erbringen von Pflege- oder Betreuungsleistungen tatsächlich abhängig macht.

Das Gleiche gilt auch dann, wenn die Leistungen von verschiedenen Unternehmern geschuldet werden. Es sei denn, diese sind rechtlich oder wirtschaftlich nicht miteinander verbunden, §1 Absatz 2 WBVG.

Fällt eine Vertragsgestaltung nicht unter das WBVG, gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften.

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Welche praktischen Auswirkungen hat das für die Verbraucher?

Unternehmer und Verbraucher

Das WBVG ist nur bei Verträgen zu beachten, die zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen (also mindestens achtzehn Jahre alten) Verbraucher geschlossen werden. Vertragsgegenstand muss das Überlassen von Wohnraum, verbunden mit Pflege- oder Betreuungsleistungen, sein.

Die Begriffe „Unternehmer“ und „Verbraucher“ wurden aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) übernommen. Nach § 13 BGB bezeichnet man als Verbraucher „jede natürlichen Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, das weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann“. Gemeint sind damit Menschen, die als „Privatpersonen“ und nicht im Zusammenhang mit einer unternehmerischen oder beruflichen Tätigkeit handeln.

Beispiel

Entscheidet sich Herr Becher, in das Seniorenzentrum „Blauberg“ umzuziehen und schließt er einen entsprechenden Vertrag, so schließt er diesen Vertrag als „Verbraucher“.

Nach § 14 BGB ist „Unternehmer“ eine „natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt“. Es handelt sich um den Gegenbegriff zu dem des „Verbrauchers“. Gemeint sind vor allem Menschen oder Gesellschaften, die eine Leistung gegen Entgelt anbieten.

Unter juristischen Personen versteht man rechtsfähige Gesellschaften wie Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH). Rechtsfähige Personengesellschaften sind beispielsweise Kommanditgesellschaften (KG) und Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR).

Beispiel

Wird das oben genannte Seniorenzentrum „Blauberg“ von einer gemeinnützigen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (gGmbH) betrieben und schließt diese Gesellschaft einen Vertrag mit Herrn Becher, so ist sie als juristische Person „Unternehmerin“ im Sinne des § 14 BGB.

Vermietet die Gesellschaft (Unternehmer) Herrn Becher (Verbraucher) ein Zimmer im Seniorenzentrum, verbunden mit Pflege- und Betreuungsleistungen gegen Entgelt, so ist auf den Vertrag, der geschlossen wird, das WBVG anzuwenden.

Gleiches gilt aber auch, wenn das Seniorenzentrum vom Ehepaar Amwege als „natürliche“ Personen (Unternehmer) betrieben wird und das Ehepaar einen Vertrag gegen Entgelt mit Herrn Becher (Verbraucher) schließt. Da der Betrieb des Seniorenzentrums zu der beruflichen Tätigkeit von Herrn und Frau Amwege gehört, sind sie Unternehmer im Sinne von § 14 BGB und damit auch im Sinne des WBVG.

Nicht eindeutig zu beantworten ist die Frage, ob ein Angehörigengremium, das sich in einer Wohngemeinschaft (WG) für Menschen mit Demenz gebildet hat, als Unternehmer anzusehen ist. Ein solches Gremium hat in der Regel die Funktion, alle die Wohngemeinschaft betreffenden Aufgaben wie Ausstattung der Wohnung, Entscheidung über den Neueinzug von Mitbewohnern oder auch die Höhe und Verwendung des Haushaltsgeldes zu regeln. Planen Sie, eine Wohngemeinschaft zu initiieren oder soll ein Umzug von Angehörigen in eine Wohngemeinschaft erfolgen, so informieren Sie sich, ob das WBVG auf die Verträge, die dann geschlossen werden sollen, Anwendung findet. Die Anwendung hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

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Vertragsinhalt: Wohnraum

Das WBVG verlangt aber nicht nur einen Vertragsschluss zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer, sondern beschränkt seinen Anwendungsbereich auch auf bestimmte Vertragsinhalte und deren Verknüpfung. Zwingende Voraussetzung ist, dass ein Unternehmer einem Verbraucher per Vertrag Wohnraum überlässt und sich zugleich zum Erbringen von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet. Erforderlich ist daneben, dass die Leistungen „der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen“.

Der Begriff „Wohnraum“ ist weit zu fassen: Zimmer, Appartements und Wohnungen sind gleichermaßen gemeint. Ob der Wohnraum über ein Bad/WC verfügt oder gar über eine Kochmöglichkeit ist dabei unerheblich. Auf die Ausstattung kommt es nicht an. Entscheidend ist die Verknüpfung zwischen der Wohnraumüberlassung und den gleichzeitig zu erbringenden Pflege- oder Betreuungsleistungen.

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Vertragsinhalt: Pflege- oder Betreuungsleistungen

„Pflegeleistungen“ oder „Betreuungsleistungen“ umfassen alle im Rahmen des Elften Buches Sozialgesetzbuch (Soziale Pflegeversicherung,  SGB XI) anerkannten Leistungen sowohl im stationären als auch im ambulanten Bereich. Danach kommen als Pflege- und Betreuungsleistungen alle Hilfestellungen in Betracht, die in Rahmen- oder Versorgungsverträgen nach dem SGB XI mit Heimträgern oder ambulanten Pflegediensten vereinbart werden.

Die Leistungen müssen allerdings über nur „allgemeine Unterstützungsleistungen“ hinausgehen. Hierunter fallen beispielsweise Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung im Sinne des SGB XI wie Einkaufshilfen, Wäschepflege und ähnliche Hilfen. Sind nur diese allgemeinen Leistungen vertraglich geschuldet, ist das WBVG nicht anzuwenden.

Beispiel

Pflegeleistungen können beispielsweise sein: Hilfe bei der Auswahl der Kleidung, Hilfen beim Duschen/Baden, Betten machen, Aufrichten im Bett, Hilfen bei der Mundhygiene oder dem Kämmen,  Darreichen der Nahrung, Säubern und Wechseln der Kleidung, Hilfe beim Aufstehen und Aufsuchen bestimmter Räumlichkeiten und zurück.

Betreuungsleistungen können beispielsweise sein: Angebote zum Erhalt der Alltagskompetenzen wie Angebote und Maßnahmen zur Tagesstrukturierung, Biografiearbeit, besondere Therapien wie Mal-, Ergo-, Musiktherapie, Förderung sozialer Kontakte und Veranstaltungen zur Förderung des Gemeinschaftslebens.

Diese Pflege- oder Betreuungsleistungen müssen der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen.

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Verknüpfung von Wohnraum mit Pflege- oder Betreuungsleistungen

Da Verbraucher in einer Situation der doppelten Abhängigkeit geschützt werden sollen, findet das WBVG nur Anwendung, wenn ein Unternehmer sich zum Überlassen von Wohnraum verpflichtet und Pflege- oder Betreuungsleistungen schuldet. Das ist in der Regel der Fall, wenn ein Verbraucher einen Vertrag mit einer stationären Einrichtung schließt. Der Unternehmer schuldet dann typischerweise nicht nur das Überlassen von Wohnraum, sondern verpflichtet sich auch, die nötigen Pflege- und Betreuungsleistungen zu erbringen.

Da das Gesetz allein auf die Vertragsgestaltung abstellt, fallen außer der klassischen stationären Versorgung auch andere Konstellationen der Wohnraumüberlassung in Verbindung mit zu erbringenden Pflege- oder Betreuungsleistungen unter die Anwendbarkeit des WBVG.

Beispiel

Herr Becher entschließt sich, in das Seniorenzentrum „Blauberg“ zu ziehen. Die Heimleitung schließt mit ihm einen Vertrag, in dem sie sich verpflichtet, Unterkunft, Verpflegung, Pflege und Betreuung aus einer Hand zu erbringen.

Frau Moritz zieht in eine Seniorenwohngemeinschaft, die ein privater Verein „Altern mit Komfort e.V.“ organisiert. Der Verein ist nicht nur Vermieter, sondern hat auch einen ambulanten Pflegedienst, der verpflichtend die notwendigen pflegerischen Leistungen erbringt sowie sich um die Betreuung kümmert.

Herr Schwan entschließt sich zu einem Umzug in ein Haus der kommunalen Sozialholding. Er mietet ein Appartement mit Küche und Bad. Noch versorgt er sich selbst. Falls er einmal pflegebedürftig werden sollte, ist schon jetzt vertraglich geregelt, dass er dann verpflichtend Pflegeleistungen von einem bestimmten Pflegedienst in Anspruch nehmen muss.

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Die entsprechende Anwendung des Gesetzes

Um eine Umgehung des Gesetzes zu Lasten der Verbraucher auszuschließen, findet das WBVG entsprechende Anwendung, wenn Leistungen des Wohnens und der Betreuung oder Pflege nicht in einem Vertrag geregelt sind oder nicht aus einer Hand erbracht werden, das heißt, vom selben Unternehmer zu erbringen sind. Das WBVG nennt dreiabschließende Fälle.

1.  Schließt ein Unternehmer mit einem Verbraucher nicht nur einen Vertrag über Wohnraum und Betreuungs- oder Pflegeleistungen, sondern werden die Angebote auf zwei Verträge aufgeteilt (einen Miet- und einen Pflege- oder Betreuungsvertrag), so ist das WBVG zu beachten, wenn der Vertrag über Wohnraum vom Bestand des Pflege- oder Betreuungsvertrages abhängig ist. Das ist dann der Fall, wenn der Verbraucher die Leistungen des Wohnraumüberlassungsvertrages nur in Anspruch nehmen kann, wenn auch ein Vertrag über Pflege- oder Betreuungsleistungen abgeschlossen wird.

2.  Das WBVG ist ebenfalls anzuwenden, wenn der Vertrag über die Wohnraumüberlassung und der Vertrag über die Pflege- oder Betreuungsleistungen so eng miteinander verbunden sind, dass der eine Vertrag nicht ohne den anderen Vertrag Bestand haben soll, das heißt, wenn der Pflege- oder Betreuungsvertrag nicht gekündigt werden kann, ohne dass auch der Vertrag über die Wohnraumüberlassung beendet werden muss.

Wenn sich ein Verbraucher beispielsweise aus Unzufriedenheit mit den Pflegeleistungen entschließt, den Vertrag über diese Leistungen zu kündigen, könnte er nicht an dem Vertrag über den Wohnraum festhalten. Es ist ihm damit nicht möglich, allein den Vertrag über die Pflege oder Betreuung zu kündigen.

3.  Das WBVG ist ferner anzuwenden, wenn der Unternehmer den Abschluss des Vertrages über den Wohnraum vom Abschluss des Vertrages über Pflege- oder Betreuungsleistungen tatsächlich abhängig macht. Das ist der Fall, wenn der Unternehmer den Wohnraumvertrag nur abschließt, wenn der Verbraucher gleichzeitig auch einen Pflege- oder Betreuungsvertrag unterschreibt.

Beispiel

Der Verein „Altern mit Komfort e. V.“ organisiert eine Seniorenwohngemeinschaft. Er vermietet Frau Moritz ein Zimmer in der Wohngemeinschaft. In einem separaten Vertrag werden die Betreuungsleistungen wie beispielsweise Angebote der Tagesstrukturierung sowie die Pflegeleistungen, die verpflichtend der ambulante Pflegedienst des Vereins erbringt, vereinbart.

Es handelt sich nach dem Konzept des Vereins um ein einheitliches Angebot, nach dem die Leistungen nicht getrennt voneinander vereinbart werden können. Frau Moritz muss nach dem Konzept des Vereins die Pflege- und Betreuungsleistungen des vereinseigenen Pflegedienstes in Anspruch nehmen. Beide Verträge enthalten darüber hinaus einen Passus, dass bei Kündigung des Betreuungs- und Pflegevertrages der Wohnraumüberlassungsvertrag endet. Beide Verträge beinhalten auch eine Vertragsklausel, dass bei Unwirksamkeit des Pflege- und Betreuungsvertrages der Vertrag über den Wohnraum hinfällig wird.

Das WBVG ist also nicht nur anzuwenden, wenn ein Unternehmer mit einem Verbraucher einen einheitlichen Vertrag über Wohnraum und Pflege- oder Betreuungsleistungen abschließt, sondern auch dann, wenn er seine Leistungsverpflichtung in getrennten Verträgen festlegt und diese beiden Verträge rechtlich oder tatsächlich miteinander verbunden sind.

Um weitere Umgehungsmöglichkeiten des Gesetzes auszuschließen, geht der Gesetzgeber noch weiter:

Das WBVG findet auch dann Anwendung, wenn von zwei unterschiedlichen Unternehmern zwei getrennte Verträge über Wohnen und Pflege beziehungsweise Betreuung mit einem Verbraucher abgeschlossen werden und diese Unternehmer rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verbunden sind.

Auch in diesem Fall liegt eine doppelte Abhängigkeit auf Verbraucherseite vor, die verhindert werden soll.

Von einer rechtlichen Verbundenheit ist auszugehen, falls die beiden Unternehmer ihrerseits durch Verträge, die einen Bezug zum Anwendungsbereich des Gesetzes haben, verbunden sind. Die vertragliche Beziehung der beiden beteiligten Unternehmer kann sehr vielschichtig sein. Eine rechtliche Verbundenheit durch Vertrag ist beispielsweise zu bejahen, wenn die Unternehmer vertraglich vereinbaren, ein Wohnprojekt mit Pflege- und Betreuung anzubieten. Liegen etwa Vereinbarungen über eine Gewinnbeteiligung beziehungsweise finanzielle Verflechtung vor, ist von einer wirtschaflichen Verbundenheit auszugehen.

Beispiel

Die Kommune verfügt über ein altes Landschulheim, das sie zu einem Wohnobjekt mit beschütztem Außenbereich für Demenzkranke umbaut. Die Kommune trifft mit einem ambulanten Pflegedienst, der ein neues Konzept der Dementenbetreuung vorlegt, eine Vereinbarung, dass dieser für die Bewohner verpflichtend die Betreuung und Pflege übernimmt.

Von einer wirtschaftlichen Verbundenheit ist vor allem auszugehen, wenn zwei Unternehmer durch gesellschaftsrechtliche Verflechtungen miteinander verbunden sind.

Beispiel

Die regionale Diakonie-GmbH unterhält verschiedene Dienste. Die Diakonie-Immobil vermietet an einen Verbraucher ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft für Menschen mit Demenz. Die Diakonie- Pflegestation erbringt die Pflege- und Betreuungsleistungen.

Die Tatsache, dass zwei natürliche Personen, die jeder für sich ein Unternehmen betreiben, miteinander verheiratet sind, bedeutet noch nicht, dass eine rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit vorliegt. Erforderlich ist stets, dass eine der drei zuvor genannten Voraussetzungen erfüllt ist.

Diese familiäre Verbundenheit ist oft bei Wohngemeinschaften (WG) für Menschen mit Demenz zu finden. Zumeist ist der Ehemann der Vermieter der Wohnung, während die Ehefrau als Inhaberin eines ambulanten Dienstes die Pflege- und Betreuungsleistungen erbringt. Wenn die Mitglieder der WG bzw. ihre Vertreter den Vertrag mit dem ambulanten Dienst unabhängig vom Vertrag über die Wohnraumüberlassung schließen können, die Verträge also nicht aneinander gekoppelt sind, findet das WBVG allein aufgrund der Tatsache, dass die Unternehmer miteinander verheiratet sind, keine Anwendung.

Beruft sich ein Unternehmer darauf, dass eine rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit nicht vorliegt – und damit das WBVG keine Anwendung findet – so muss er dies beweisen. Durch die Gesetzesformulierung wird zunächst unterstellt, dass eine rechtliche oder wirtschaftliche Verflechtung vorliegt. Den Beweis des Gegenteils muss der Unternehmer erbringen.

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Leistungen werden durch den Unternehmer zur Verfügung gestellt oder vorgehalten

Das WBVG nennt zwei Möglichkeiten, wie die Leistungen erbracht werden können:

1. Die Leistungen werden durch den Unternehmer zur Verfügung gestellt, so dass sie bereits ab Vertragsschluss in Anspruch genommen werden können.

2. Die Leistungen werden bloß vorgehalten und können damit erst später, wenn ein Bedarf an Pflege- oder Betreuungsleistungen besteht, in Anspruch genommen werden.

Beispiel

Frau Margraf schließt einen Vertrag mit einer Seniorenresidenz. In dem Vertrag finden sich Regelungen zum ihr überlassenen Appartement sowie zu den Pflege- und Betreuungskonditionen. Die Leistungen müssen verpflichtend vom hauseigenen Dienst in Anspruch genommen werden. Beim Einzug nimmt sie von letzteren noch keine in Anspruch, da sie sich in ihrem Appartement noch selbst versorgt und nicht pflegebedürftig ist. Im Fall der Pflegebedürftigkeit kann Frau Margraf aber sofort die nötigen Hilfen in Anspruch nehmen.

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Der Anwendungsbereich des WBVG – kurz gefasst

Das WBVG findet Anwendung, wenn

ein Unternehmer mit einem volljährigen Verbraucher einen Vertrag schließt über die Überlassung von Wohnraum und Pflege- oder Betreuungsleistungen (Regelfall), § 1 Absatz 1 Satz 1 WBVG.

Es ist unerheblich, ob der Unternehmer Pflege- oder Betreuungsleistungen schon jetzt zur Verfügung stellt oder für den späteren Abruf vorhält, § 1 Absatz 1 Satz 2 WBVG.

Das WBVG ist auch anzuwenden, wenn ein Unternehmer über den Wohnraum sowie die Pflege- oder Betreuungsleistungen jeweils zwei gesonderte Verträge abschließt und der Vertrag über den Wohnraum von dem Bestand oder der Wirksamkeit  des Pflege- oder Betreuungsvertrages abhängt, § 1 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 – 3 WBVG.

Das WBVG ist auch anzuwenden, wenn zwei unterschiedliche Unternehmer einen Vertrag über Wohnen und einen über Pflege- oder Betreuungsleistungen mit einem Verbraucher schließen, wenn die Unternehmer rechtlich oder wirtschaftlich verbunden sind, § 1 Absatz 2 Satz 2 WBVG.

Der Unternehmer muss im Streitfall beweisen, dass eine rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit nicht besteht.

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